Airbnb in Berlin: Versicherungslücken für Vermieter

Ein Wochenende in München, die eigene Wohnung in Berlin steht ohnehin leer – also wird sie kurz über eine Vermietungsplattform angeboten. Der Gast reist an, alles wirkt unkompliziert. Am Montag dann der Schreck: Der Nachbar unter der Wohnung meldet einen Wasserschaden, verursacht von einer übergelaufenen Dusche. Die Versicherung des Vermieters prüft den Fall – und stellt zunächst fest, dass die Wohnung an diesem Wochenende nicht privat, sondern entgeltlich an eine fremde Person überlassen wurde. Genau an dieser Stelle beginnt für viele private Vermieterinnen und Vermieter in Berlin eine unangenehme Überraschung.

Was das Berliner Zweckentfremdungsverbot verlangt

Wer in Berlin eine Wohnung kurzzeitig über Plattformen wie Airbnb anbietet, bewegt sich im Rahmen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes (ZwVbG). Seit 2018 benötigen Vermieter eine Registriernummer beim zuständigen Bezirksamt, die im Inserat sichtbar angegeben werden muss. Wer mehr als die Hälfte der Wohnfläche dauerhaft kurzzeitig vermietet, braucht zusätzlich eine Genehmigung. Mit neuen EU-Vorgaben, die ab 2026 in nationales Recht überführt werden, müssen Vermietungsplattformen zudem mehr Daten an Behörden weitergeben – Verstöße werden damit leichter erkennbar. Diese Regeln betreffen die Zulässigkeit der Vermietung an sich. Was sie nicht regeln: den Versicherungsschutz. Das ist ein eigenes Thema, das viele Vermieter erst im Schadenfall bemerken.

Warum Standardpolicen bei Vermietung oft nicht greifen

Eine klassische Privathaftpflichtversicherung ist auf das private Leben zugeschnitten. Wird eine Wohnung regelmäßig und entgeltlich an wechselnde Gäste überlassen, kann ein Versicherer das als eine andere Art der Nutzung werten als die rein private Vermietung eines einzelnen Zimmers an Bekannte. Ob und in welchem Umfang Schäden durch Gäste mitversichert sind, hängt von den konkreten Vertragsbedingungen ab – pauschale Aussagen helfen hier nicht weiter.

Ähnlich verhält es sich bei der Wohngebäudeversicherung: Viele Standardtarife schließen eine gewerbliche oder gewerbeähnliche Vermietung aus oder verlangen eine Anpassung des Vertrags, weil sich mit häufigem Gästewechsel und zeitweisem Leerstand das Risiko verändert. Bei der Hausratversicherung kommt hinzu, dass die sogenannte Außenversicherung, die Hausrat auch außerhalb der eigenen Wohnung schützt, für eine dauerhaft an Gäste vermietete Wohnung in der Regel nicht greift. Befindet sich die Einrichtung dauerhaft in der vermieteten Wohnung, ist dafür häufig eine eigene Absicherung nötig. Unabhängig von der Vermietungsfrage lohnt sich außerdem ein Blick auf den Schutz vor Elementarschäden wie Starkregen oder Rückstau: Dieser Baustein ist in Deutschland kein eigenständiges Produkt, sondern lässt sich nur zusätzlich zur Wohngebäude- oder Hausratversicherung vereinbaren – unabhängig davon, ob die Wohnung selbst genutzt oder zeitweise vermietet wird.

Hinzu kommt die Haftung gegenüber den Gästen selbst: Stürzt ein Gast auf einer losen Teppichkante oder verletzt er sich an einer defekten Treppenstufe, stellt sich die Frage, wer für Personen- und Sachschäden aufkommt. Auch das ist eine Frage der Verkehrssicherungspflicht, die bei einer Ferienvermietung anders zu bewerten sein kann als bei der rein privaten Nutzung.

Was private Vermieter jetzt klären sollten

Als Faustregel gilt: Wer eine Wohnung regelmäßig an wechselnde Gäste vermietet, sollte seinem Versicherer die tatsächliche Nutzung offenlegen – sonst drohen im Schadenfall Diskussionen über den Versicherungsschutz, wenn es eigentlich um den Schaden gehen sollte.

In der Praxis lohnt sich ein strukturierter Blick auf typische Situationen, die bei einer Kurzzeitvermietung auftreten können:

• Ein Gast verursacht einen Wasserschaden in der eigenen oder einer Nachbarwohnung.
• Ein Gast stürzt in der Wohnung oder im Treppenhaus und verletzt sich.
• Einrichtungsgegenstände werden während eines Gästewechsels beschädigt oder entwendet.
• Die Wohnung steht zwischen zwei Vermietungen zeitweise leer.
• Ein Nachbar fühlt sich durch wiederholte Gästewechsel gestört und es kommt zu einem rechtlichen Streit.

Für den letzten Punkt kann auch eine Rechtsschutzversicherung relevant werden, etwa wenn sich ein Nachbarschaftsstreit zu einer rechtlichen Auseinandersetzung entwickelt. Wichtig ist in jedem Fall, den eigenen Vertrag nicht nach Gefühl, sondern nach den tatsächlichen Bedingungen zu beurteilen und offene Fragen direkt mit dem Versicherer oder einem unabhängigen Berater zu klären, bevor die Wohnung das nächste Mal online steht.

Wer sich unsicher ist, ob die eigene Nutzung – gelegentliches Vermieten eines Zimmers, regelmäßige Vermietung der ganzen Wohnung oder eine Mischung daraus – zum bestehenden Vertrag passt, sollte das frühzeitig ansprechen. Eine nachträgliche Klärung im Schadenfall ist aufwendiger und unsicherer als ein kurzes Gespräch im Vorfeld.

Sinnvoll ist außerdem, die Kommunikation mit dem Versicherer schriftlich zu halten, etwa per E-Mail, damit im Streitfall nachvollziehbar ist, welche Nutzung gemeldet wurde. Auch ein jährlicher Check lohnt sich: Ändert sich die Vermietungshäufigkeit, etwa weil aus einem gelegentlichen Wochenende eine regelmäßige Einnahmequelle wird, sollte der Vertrag erneut geprüft werden. Gerade in Berlin, wo das Zweckentfremdungsverbot und die Registriernummer ohnehin schon Aufmerksamkeit verlangen, ist es sinnvoll, Versicherungsfragen nicht separat, sondern als Teil der gleichen Vorbereitung zu betrachten.

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